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[2007 데자뷔?, 위기의 주택시장④] 올라도 너무 오른 전셋값, 역전세 후폭풍에 무방비
집주인 부담, 세입자에 전가…하우스푸어·렌트푸어 연쇄부실 우려
(서울=뉴스1) 임해중 기자 = 올들어서만 분양물량이 40만가구 이상 달할 것으로 예상되면서 공급과잉 논란이 불거지고 있다. 이같은 주택건설사들의 몰아치기 분양은 표면적으로 부동산 시장의 수요 회복에 따른 것이지만 이면에는 극심한 전세난이 장기화되면서 무주택자들이 빚을 내 떼밀려 내집마련에 나섰기 때문에 부작용도 클 것이란 분석이 나오고 있다. 특히 2007년 당시 분양가상한제 시행을 앞두고 주택건설사들이 고분양가로 밀어내기 배짱분양에 나선 결과 2009년부터 미분양 급증에 따른 집값 급락과 입주대란의 후유증을 최근까지도 겪었던 사례가 재현될 것이란 우려가 커지고 있다. 이에 뉴스1은 현 부동산 시장의 문제점을 되짚어보고 이에 대한 개선점은 없는지 점검해본다. <편집자주>
[목차]
1.올 몰아치기 분양 40만가구…미분양사태·입주대란 또 온다
2.高분양가+몰아치기, 2007년 '판박이'…부동산 거품 우려↑
3.주택공급 폭증, 집값폭락·장기 미분양사태 '경고등' 켜졌다
4.필연적 입주폭탄…'전세버블' 꺼지고 역전세난 후폭풍 우려
5.시장은 불판인데 정부는 뒷짐, 대책은 없나?
 그래픽=최진모 디자이너© News1
올해 분양물량이 사상 최대치를 기록하면서 입주폭탄에 대한 우려가 증폭되고 있다.
당장 집값 하락 등 주택경기 위축이 문제지만 역전세난에 따른 전월세 시장 불안도 가중될 것으로 보인다. 대출을 받아 무리하게 전세금을 올려줬다가 전세거품이 꺼지면 세입자 입장에서는 보증금 회수에 애를 먹을 수 있다.
또 대출금 연체로 살고 있는 집이 법원경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 몽땅 날리는 이른바 깡통전세 피해가 속출할 수 있다는 점도 우려스러운 부분이다.
◇입주폭탄+전세버블이 '역전세난' 피해 더 키운다
22일 부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양되는 주택은 총 40만 가구 이상이다. 2003년 35만5000가구 이후 12년 만에 최대치다.
분양에서 입주까지 보통 2∼3년 걸린다는 점을 감안하면 2017년과 2018년에 이르면 입주폭탄 사태가 재현될 것으로 보인다.
전세 가격이 안정적인 수준을 유지해왔다면 입주폭탄 사태가 임대차시장에 미치는 부작용은 사실 제한적이다. 전셋값이 보증금에 비해 크게 떨어지지만 않으면 기존 세입자가 떠안아야할 부담 역시 거의 없어서다.
문제는 2012년 하반기 이후 전셋값이 매달 오르면서 가격 자체가 부담스러운 수준에 이르렀다는 점이다. 이른바 전세버블 현상이 심화된 것으로 3년 전 60%를 밑돌았던 수도권 아파트의 전세가율은 현재 70%를 훌쩍 넘어섰다.
전셋값이 단기간 폭등한 상태에서 입주폭탄 사태가 겹치면 임대차시장은 혼란에 휩싸일 수밖에 없다. 재계약 기간에 이르러 집주인은 보증금 반환에 어려움을 겪게 되고 돈이 묶인 세입자에게 피해가 전가되는 구조여서다. 이럴 경우 입주폭탄→전셋값 폭락→전세거래 경색→전셋값 폭락의 악순환이 반복되게 된다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "전셋값이 계속 상승한 것은 물량 품귀가 근본 원인"이라며 "여기에 대출로 집을 산 집주인들이 이자부담을 줄이고자 전세난 속에 보증금을 올려 받아온 것도 전셋값 상승의 또 다른 배경"이라고 설명했다.
김 연구위원은 "연일 오르는 전셋값에 전세시장의 대출구조가 취약해졌다는 점도 감안할 필요가 있다"며 "공급이 집중된 일부 신도시는 최악의 경우 하우스푸어 부담이 렌트푸어에게 전가되는 연쇄부실로 이어질 위험도 있다"고 덧붙였다.
◇오른 전셋값에 전세대출 급증…임대차시장, 역전세에 '취약'
입주폭탄에 따른 역전세난이 하우스푸어와 렌트푸어 연쇄부실의 도화선으로 작용할 수 있다는 우려는 임대차시장의 취약한 대출구조에서 비롯된다.
지난해 한국주택금용공사가 시중은행에 공급한 전세자금 대출 신규 보증금액은 17조7000억원 가량이다. 전년 13조1000억원에 비해 35% 이상 급증했다. 세입자들이 오른 전셋값을 자력으로 부담하지 못하자 전세자금 대출에 상당수 의존한 결과로 풀이된다.
국토교통부의 지난해 주거실태조사에서도 수도권에 묶인 236조원 가량의 전세보증금 중 33조원이 대출을 통해 조달된 것으로 파악됐다. 집주인과 마찬가지로 빚을 지고 전세를 살고 있는 세입자가 그만큼 늘었다는 의미다.
역전세난이 발생하면 집주인 입장에서는 더 이상 전세를 끼고 주택담보대출에 대한 이자 부담을 줄일 수 없게 된다. 오히려 보증금을 내주기 위해 다른 대출을 받거나 집을 팔아야하는 상황이 벌어질 수도 있다.
대출에 의존했던 세입자 역시 제때 보증금을 돌려받지 못하면 이에 따른 이자부담이 가중되는 결과로 이어진다. 빚을 줄이고자 더 싼 전셋집으로 이사하려 해도 다른 세입자가 들어오지 않으면 보증금 회수 자체가 어렵기 때문이다. 전셋값은 싸졌지만 전세거래가 이뤄지지 않아 기존 세입자 부담만 가중되는 현상이 심화될 수 있는 것이다.
특히 집주인의 대출 원리금 연체로 집이 법원경매로 넘어가게 되면 전세보증금을 떼이는 깡통전세 피해가 확산될 수도 있다. 전세보증금이 선순위채권으로 분류돼 있어도 경매 낙찰가가 보증금보다 낮으면 그만큼 손해를 볼 수 있어서다. 전세대출을 낀 세입자는 보증금을 날리는 것은 물론 기존 대출에 대한 원리금도 함께 부담해야하는 이중고에 시달리게 된다.
강은 지지옥션 경매자문센터 팀장은 "확정일자를 받아 보증금을 선순위채권으로 설정하는 방식은 정상적인 전세시장에서 통용되는 방법"이라며 "역전세난이 현실화되면 세입자가 보증금을 안전하게 보호할 장치가 거의 없다고 봐도 무방하다"고 말했다.
강 팀장은 "2010년 입주폭탄 사태로 깡통전세 피해가 속출한 전례가 있다"면서 "최근 공급과잉 여파에 따른 역전세난이 우려되고 있는 만큼 전세금 보장 보험 상품을 미리 들어놓는 게 안전하다"고 조언했다.
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