1. 민법에 따르면 임대인은 임차인에게 목적물을 “사용수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무”를 부담하게 합니다. 이에 따르면, 임차인이 큰 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 임차인이 수선하지만, 수선하지 않으면 임차인이 계약에서 정해진 목적에 따라 사용수익할 수 없을 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담합니다. 판례는 임대인에게 귀책이 없는 천재지변 등 불가항력에 의한 파손이라도 임대인이 부담한다고 보고 있습니다.
엘리베이터의 경우도 통상의 유지비나, 통상의 고장에 따른, 수리비라면 임차인이 부담합니다. 그러나 그보다 큰 수리나 교체 건이라면 임대인이 부담하는 것이 맞는다고 여겨집니다.
이 사안의 경우 불가항력으로 고장이 난 것이므로, 기판의 고장이 사소한 고장이 아니라면 임대인이 비용을 부담하는 것이 맞을 것입니다. 파손의 정도와 견적을 살펴보시고, 기판의 교체가 큰 수선에 해당한다면 비용을 부담하셔야 하므로 잘 살펴보시기 바랍니다.
2. 단 임대차계약서에 임대인의 수선의무를 면하는 특약을 넣으셨는지 한번 살펴보시기 바랍니다. 특약에 임대인의 수선의무를 면하는 조항을 넣었다 하더라도, 면책될 수 있는 수선은 소규모 수선에 한하며 대규모의 수선은 임대인이 부담하셔야 합니다.
<관련 판결>
- 민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
- 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결
가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.
나.‘가'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.
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