1. 일반적으로 기존 임대차계약 만료등의 사유로 계약을 종료하고 신규임차인이 들어오게 되었다면 신규임차인으로부터 권리금을 받습니다. 대법원도 “임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수”라고 판시하여 신규임차인으로부터 권리금 상당액을 회수해야 한다고 보고 있으며, 임대인의 사정으로 임대차계약을 중도해지케 하는 등의 특수한 경우에만 임대인에게 반환 의무를 인정하고 있습니다.
단, 상가임대차보호법 제10조의4에 따르면 임대인이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한다면 임대인은 손해배상의 책임을 지게 됩니다. 즉 임차인이 일부러 새로운 임차인 없이 기존 임차인을 내보낸다든지 한 후, 새로운 임차인을 직접 찾아 권리금을 받는다든지의 경우가 그렇습니다.
2. 귀하의 경우 새로운 임차인이 임대인이 주선한 분이라는 것이 문제가 됩니다. 상가임대차보호법 제10조의 4는 임차인이 권리금을 지급받는 경우에 대하여 “임차인이 주선한 신규임차인”이라고 규정하고 있기 때문입니다.
하지만 귀하께서 임대인이 공인중개사등을 이용하여 귀하의 신규임차인 주선을 방해하였던 것을 구체적으로 입증하고, 이것이 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항에서 말하는 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해”하는 것이라고 입증할 수 있다면 귀하께서는 임대인에게 권리금 상당액을 손해배상으로 청구하실 수 있습니다.
실제로 하급심 판례 중에는 임차인이 신규임차인과 임대인간의 임대차계약 체결을 주선하였는데 임대인이 정당한 사유 없이 거절하여 권리금을 회수하지 못하게 된 사안에서, 법원은 권리금상당액의 손해배상을 하라는 판결을 하기도 하였습니다(대전지방법원 2016나108951(본소), 2016나108968(반소)).
따라서 귀하의 경우 신규임차인과 이야기하셔서 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것이 불가능한지 타진하여보시고, 이것이 불가능하다면 임대인의 권리금 지급방해를 입증하셔서 임대인에게 권리금 상당액을 손해배상으로 청구하셔야 합니다. 임대인과 합의가 잘 되지 않는다면 소송의 방법을 택하셔야 하는데 방해의 입증이 쉽지 않은 것이 좀 걸립니다.
참고로, 특약사항에서 “임대인에게 권리금을 요구하지 않는다”고 되어 있으나, 상가임대차보호법 제15조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 규정하고 있으므로, 위 특약사항이 있다 하더라도 권리금의 회수를 방해한 임대인에게 손해배상을 청구하는 데에는 문제가 없을 것으로 보입니다. 위에서 말씀드린 판결에서도 임대차계약의 특약사항에 “이 사건 점포의 권리금을 인정하지 않는다.”고 되어 있었으나, 위 특약은 상가임대차보호법 15조에 따라 효력이 없다고 판단하였습니다.
- 상가건물 임대차보호법 -
제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
제15조(강행규정)
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
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