1. 2.
주택임대차 보호법 제3조 제3항은 임차주택의 양수인(매수인)은 양도인(매도인)의 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 이미 하신 계약의 내용대로 양수인과의 계약관계가 유지되므로 계약서를 새로 작성하지 않으셔도 무방합니다(새로 쓰지 않으셔도 기존의 계약내용대로 계약기간 동안 유지가 되는 것이지요).
단, 우리 판례는 “임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”고 합니다.
따라서 기존의 계약내용을 새로운 임대인과 유지하기가 싫으시다면, 임대인에게 계약의 해지를 통지하시고 계약금을 돌려받으시면 되겠습니다.
=> 관련 판결
대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
3. 4.
위에서 말씀드린 바와 같이 양수인과 임대차관계를 유지하시더라도 기존 계약이 유지되는 것이기 때문에, 양수인은 계약상 임대차기간동안 월세를 올려달라고 요구할 수 없습니다. 단순히 임대인의 변경이 있었다고 하여 차임이 오를 것을 걱정하실 필요는 없습니다.
공인중개사에게는 공인중개사법에 따른 확인설명의무가 있어, 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계에 대하여 확인하고 확인설명서를 작성하여 교부하여야 합니다. 만약 임대차계약 체결 당시에 대상물건의 소유권이 이미 변경되었는데 공인중개사가 이를 확인하여 설명해주지 않았고, 이에 따라 손해가 발생하게 되었다면 손해배상 책임을 물으실 수 있습니다. 다만, 아직 귀하께 손해가 발생하지는 않은 상황으로 보이므로, 공인중개사에게 위와 같은 손해배상 책임에 대하여 미리 말씀을 해 두시고, 계약을 유지하시거나 해지하시는 결정을 하시면 될 것으로 보입니다.
=> 관련 조문
공인중개사법
제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)
① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12, 2013.7.17, 2014.1.28>
1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
|
| 
