의견이 많은 것은 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 가지는 지 여부에 따라서 달라지기 때문으로 보입니다.
1. 위 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었다면, 동법 제3조 제4항에 따라서 매수인이 임대인의 지위를 승계합니다. 판례는 이러한 경우 매도인의 임대인의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다고 봅니다. 따라서 매수인에게 임대차보증금을 돌려받아야 합니다.
- 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
④ 임차주택의 양수인그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>
- 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다15794 판결
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이다( 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결 등 참조).
2. 그러나 임차인이 주임법상 대항력을 갖추지 않은 경우, 임차인이 매도인의 임대차보증금 반환채무 면책에 대한 승낙의 의사표시를 하지 않았다면 매도인은 여전히 임대차보증금 반환채무를 지는 것으로 보고 있습니다. 따라서 이러한 경우라면 매도인에게 임대차보증금반환청구를 할 수 있고, 소송이 진행되는 경우 승낙의 의사표시가 있었는지가 핵심 쟁점이 될 것입니다.
귀하께서 처한 상황이 주임법상 대항력을 갖춘 경우인지 판단하시고 대처하시면 될 것으로 보입니다.
- 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결
[1] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다.
[2] 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다. |
| 
