주택임대차인지 상가임대차인지 명확하지 않으므로 두 경우 모두에 대하여 설명하여 드리겠습니다.
계약기간을 3년으로 하여 임대차계약을 체결하였다면 임대차기간은 3년이 맞습니다. 그러나 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따라 (상가임대차의 경우 상가임대차보호법 제11조에 따라) 차임증감청구권을 행사할 수 있습니다. 임대인은 경제상황의 변동이나 여러 가지 사정으로 차임이 낮다고 생각되면, 기존 임대료가 증액된 때로부터 1년이 경과된 후에는 임대료 인상을 청구할 권리가 있는 것입니다.
단 임차인의 보호를 위하여, 그 인상비율은 주택임대차는 기존 차임의 5%까지만, 상가임대차는 9% 까지만 가능합니다(주택임대차보호법 시행령 제8조, 상가임대차보호법 시행령 제4조).
귀하의 경우 첫 임대료가 정해진 후 2년이 지났으므로, 임대인이 증가청구를 할 수 있는 시기인 것은 맞지만, 그 인상율이 주택의 경우 5%, 상가의 경우 9% 이내가 되어야 합니다.
임대인이 차임 인상을 요구한다고 해서 임차인이 무조건 이에 수긍해야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 이를 거절한다면 임대인은 소송으로서 증액을 해야하나 매우 번거롭기 때문에 소송까지 제기하지는 않을 가능성이 큽니다. 단, 임차인이 증액을 완전히 거부하는 경우 양 당사자 사이에 매우 불편한 상황이 연출되거나, 계약 만료시에 임대인이 제대로 협조하지 않을 수도 있으므로 합리적인 수준에서 합의를 하는 것이 좋을 듯 싶습니다.
참고로 귀하께서 임대차계약을 하실 때 계약서에 임대료 인상에 대하여 특별한 규정을 두었을 수도 있으므로, 계약서를 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.
- 참고 조문 -
주택임대차보호법
제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
주택임대차보호법 시행령
제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
상가임대차보호법
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
상가임대차보호법 시행령
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.
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