1. 말씀하신대로 2015. 5. 13. 개정법 시행 전에 체결된 것으로 4억원을 초과하는 임대차계약의 임차인은 임차건물 양수인에게 계약갱신을 주장하기 어렵습니다(상가건물임대차보호법 제2조제3항, 제3조 제2항, 부칙 제12042호 제2조). 차임증가율이 9% 내로 제한하여야 하는지에 대하여 살펴보겠습니다.
상가임대차보호법은 대통령령이 정하는 보증금(서울특별시 4억원)을 초과하는 임대차계약의 경우 제10조 3항 “본문”을 적용한다고 규정함으로써, 동조항 “단서”의 적용을 배제하고 있습니다(동법 제2조 제3항).
본 사안의 경우는 상가임대차보호법 제10조 제3항 단서가 적용되지 않아 차임증가의 폭이 9% 내로 제한되지는 않습니다. 따라서 임대인은 9% 이상의 차임증가를 요구하실 수 있으나, 주변 임대료의 수준, 경제사정의 변동 등을 고려하여 적정한 수준으로 요구하셔야 할 것입니다(동법 제10조의 2).
=> 관련조문 상가건물임대차보호법
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13., 2015.5.13.> [전문개정 2009.1.30.]
제10조(계약갱신 요구 등)
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013.8.13.]
2. 명도소송 제1심 판결이 선고되었다 하더라도 임차인이 항소, 상고하면 2심, 3심이 진행될 수도 있씁니다. 대법원까지 가면 최종 확정까지는 1년이 훨씬 넘게 걸리곤 합니다.
그러나 제1심 판결 주문에 가집행 선고가 있을 것이므로 판결확정 전이라도 언제든지 가집행 할 수 있습니다. 판결에 “1. 피고는 원고에게 별지목록기재 부동산을 인도하라. 2. 제1항은 가집행할 수 있다"와 같이 적혀 있는데 위 22항이 가집행 주문입니다.
단, 가집행에 대하여 임차인이 강제집행정지를 신청할 수도 있습니다. 하지만 임차인은 집행을 정지해야 하는 상당한 이유를 입증해야 하며, 현금으로 상당한 금액을 공탁해야 하므로 반드시 모든 임차인들이 강제집행정지를 신청한다거나, 또는 모든 집행정지가 인용된다거나 하는 것은 아닙니다.
또한 명도가 매우 시급한 경우는 명도단행가처분을 신청할 수도 있습니다. 명도소송이 빨라도 반 년 가깝게 걸릴 수 있으나, 가처분의 경우 2-3개월 끝날 수도 있습니다. 하지만 인용되기 위해서는 까다로운 요건을 입증해야 하므로(본안판결결과를 기다려 집행한다면 회복하기 어려운 손해가 발생할 수 있음, 임차인의 권리는 침해될 가능성이 없음, 인도청구권의 존재가 명백하게 존재함) 인용이 쉬운 편은 아닙니다.
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