임대차기간이 1년으로 만료되고 묵시적으로 연장되었는지, 또는 최초계약의 기간을 2년이라고 봐야 하는지에 서로 다른 두 가지 의견을 들으신 것 같습니다. 제 의견으로는 최초의 임대차계약의 기간을 2년으로 보아 2018. 3. 9.까지로 보고, 현재로서는 합의해지 하시는 상황으로 보아야 할 것 같습니다. 즉 서울시 주택임대차상담실과 비슷한 입장이네요.
주택임대차보호법 제4조는 임차인은 2년 미만의 기간으로 한 임대차계약의 유효성을 주장할 수 있다고 봅니다. 따라서 귀하께서 1년으로 정한 임대차기간이 유효하며 현재는 갱신이 된 상태이므로 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 갱신된 계약의 해지를 주장하시려는 것으로 보입니다.
하지만 우리 대법원은 임차인이 2년 미만의 임대차기간의 유효성을 주장할 수 있는 것은, 임차인 스스로가 2년 미만 기간의 임대차의 종료를 주장하면서 임대차보증금 반환청구권을 행사하는 경우로만 한정하고 있습니다. 관련 대법원 판결은 아래와 같습니다.
=> 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551 판결
임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.
이렇게 주장할 수 있는 경우를 한정하지 않는다면, 임차인이 계약일로부터 1년이 지났을 때, 또는 2년이 지났을 때를 마음대로 선택하여 갱신을 주장하면서 자신이 유리한대로 임대차 계약의 종료를 주장할 수 잇게 되지요. 그렇다면 임대인의 경우 어쩔 수 없이 1년이 지나기 전, 2년이 지나기 전 모두 계속해서 갱신거절의 통지를 해야지만 임대차를 종료시킬 수 있게 되며, 이는 임차인의 주거생활을 보호하고자 하는 임대차보호법의 목적을 넘어서서 임대인을 지나치게 불안정한 지위에 서도록 하는 것이기 때문입니다.
이러한 상황을 볼 때 귀하께서는 1년이 경과할 시점에서 임대차 종료를 주장하시지 않았으므로 묵시적 갱신이 되었다고 보기 보다는 2년의 시점까지 임대차계약이 유효한 것으로 봄이 더 타당한 것으로 보입니다. 따라서 귀하께서는 임대차보호법 제6조의2 제 1항에 따른 계약해지는 주장할 수 없어 보입니다. 단, 일반적인 경우에 그렇듯이 임대인과 임차인 사이의 계약만료전 합의해지는 가능할 것이므로, 임대인과 잘 이야기 하셔서 좋은 결과가 있으시기를 기원합니다.
<관련 조문>
주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
|
| 
