질문1.
계약금을 돌려주고 해약 할 수 있다고 생각되는데 맞나요? 만약 배상 하더라도 해약하여야 합니다.
-> B-1과의 계약을 해제하고 싶다는 의미로 이해하고 답변드리겠습니다. 매도인이 계약금을 수령한 경우 계약의 해제는 해제의 의사표시만으로는 부족하고, 계약금의 배액의 제공을 하여야 해제의 효과가 생깁니다. 단 이것도 매수인이 이행에 착수할 때까지, 즉 중도금을 지급한 때까지만 계약금에 기한 해제가 가능합니다.
2016. 10. 4.에 계약을 해제하자고 통고하셨다고 하였으나, 배액인 6000만원을 제공하지 않으셨기 때문에 해제되지 않았고, B-1이 중도금까지 입금하였다면 현재로서는 계약금에 기한 해제를 할 수 없습니다.
<관련조문>
민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
질문2.
앞에서 말한바와 같이 현제 A라는 분이 시설을 다하여 골프연습장으로 사용하고 있습니다. 계약서는 쓰지 않았으나 수개월동안 수리하여 사용하고 있다면 묵시적 계약으로 보아 상가임대차보호법 적용으로 5년은 운영할 수 있지 않을까요? 결론적으로 나가라고 할 수는 없지 않을까요?
-> 어떠한 연유로 A에게 골프연습장을 사용하게 하셨는지는 모르겠으나, 말씀하신 것으로만 볼 때, 아무런 대가 없이 건물을 사용수익할 수 있게 해주신 것으로 보입니다. 임대차계약을 체결하기 위한 협의도 없었으며, 차임(또는 보증금)으로 볼만한 것도 받으시지 않은 것으로 보입니다. 따라서 이 경우에는 임대차이기보다는 상대방에게 무상으로 사용수익하게 해준 “사용대차”로 판단됩니다.
이 경우에는 상가임대차보호법이 적용되지 않으며, 계약기간이 정해재지 않았으므로 사용수익에 충분한 기간이 종료한 경우 사용대차 계약을 해지하고, 나가라고 할 수 있습니다. 이 때 충분한 기간이 종료했는지 여부는 대법원이 “제반사정을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서” 판단하고 있습니다.
질문3.
계약을 파기하기 위해 계약금을 “B-1”에게 보냈는데 다시 보내왔습니다. 어떻게 처리해야 할 가요?
질문4.계약금을 돌려보냈는데 중도금 까지 합쳐서 송금해왔습니다.
어떻게 해야 할까요? 일단 계약금 중도금 다시입금 했습니다.
-> 위 두 질문은 한꺼번에 답변드리겠습니다. 위에서 말씀드렸다시피 처음에 해제를 하시고 싶으셨을 때 계약금의 배액을 주면서 해제를 했었어야 합니다. 현재 중도금까지 입금된 상태에서 계약금의 두 배를 상환하고 해제하는 것은 불가능하며, 별도로 합의해제의 가능성을 타진해보셔야 할 것 같습니다.
질문5
10층의 골프연습장을 현제 시설을 하여 사용하고 있는 A에게 임대하여 임대료를 받고 싶은데 B(지분26%지분의 공동대표)가 반대 하고 있습니다. 74%의 지분을 가진 주주들은 찬성 하고 있습니다. 어떻게 해야 할 가요? 방법을 자세하게 알려주시면 고맙겠습니다.
-> 현재와 같은 상태에서, A와의 관계를 임대차로 전환하고 싶으시다면, 소유자인 법인과 A 사이에 임대차계약이 체결되어야 합니다. B가 반대하고 있는 현 상황에서는 주주총를 개최하여, A에 대한 임대차계약 체결의 건을 안건으로 하여 결의를 해야 할 것 같습니다.
주주총회 소집은 이사회 또는 소수주주의 청구를 통하여 할 수 있습니다. 위 법인의 경우 B, C, D가 이사회를 구성하고 있으므로, 이사회를 열어 B가 반대하더라도 C, D가 주주총회 소집에 찬성하면 주주총회를 개최할 수 있습니다. 이미 74% 찬성지분을 확보하셨으므로, 위 안건의 통과는 어렵지 않을 것 같습니다.
이미 주주총회를 해보셨다면 그 개최방법은 잘 아시겠지만, 아래의 조문을 참고하셔서 절차상 하자 없는 주주총회를 개최하시기 바랍니다.
상법 제363조(소집의 통지) ① 주주총회를 소집할 때에는 주주총회일의 2주 전에 각 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 각 주주의 동의를 받아 전자문서로 통지를 발송하여야 한다. 다만, 그 통지가 주주명부상 주주의 주소에 계속 3년간 도달하지 아니한 경우에는 회사는 해당 주주에게 총회의 소집을 통지하지 아니할 수 있다.
② 제1항의 통지서에는 회의의 목적사항을 적어야 한다.
③ 제1항에도 불구하고 자본금 총액이 10억원 미만인 회사가 주주총회를 소집하는 경우에는 주주총회일의 10일 전에 각 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 각 주주의 동의를 받아 전자문서로 통지를 발송할 수 있다. <개정 2014.5.20.>
④ 자본금 총액이 10억원 미만인 회사는 주주 전원의 동의가 있을 경우에는 소집절차 없이 주주총회를 개최할 수 있고, 서면에 의한 결의로써 주주총회의 결의를 갈음할 수 있다. 결의의 목적사항에 대하여 주주 전원이 서면으로 동의를 한 때에는 서면에 의한 결의가 있는 것으로 본다. <개정 2014.5.20.>
⑤ 제4항의 서면에 의한 결의는 주주총회의 결의와 같은 효력이 있다. <개정 2014.5.20.>
⑥ 서면에 의한 결의에 대하여는 주주총회에 관한 규정을 준용한다. <개정 2014.5.20.>
⑦ 제1항부터 제4항까지의 규정은 의결권 없는 주주에게는 적용하지 아니한다. 다만, 제1항의 통지서에 적은 회의의 목적사항에 제360조의5, 제360조의22, 제374조의2, 제522조의3 또는 제530조의11에 따라 반대주주의 주식매수청구권이 인정되는 사항이 포함된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.5.20., 2015.12.1.>
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